Bolån – allt om bolån

Här hittar du allt du behöver veta om bolån

Vad är ett bolån?

Ett bolån är ett lån där bostaden fungerar som säkerhet för lånet. Det innebär att om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet, har banken eller långivaren rätt att sälja bostaden för att få tillbaka sina pengar. Bolån är vanligtvis uppdelade i två delar:

Bottenlån

Den största delen av bolånet, som oftast täcker upp till 85 % av bostadens värde.

Topplån eller kontantinsats

Banken beviljar som mest ett lån på 85 procent av bostadens marknadsvärde där bostaden används som säkerhet. Vid köp av hus bör du också räkna med extra kostnader för lagfart och pantbrev.

Resterande 15% av köpeskillingen behöver du finansiera själv och då kan du antingen ta ett topplån eller spara ihop till en kontantinsats.

Ett topplån är alltså en kompletterande del som täcker det som inte finansieras av bottenlånet eller egen kontantinsats. Topplån har ofta en hög ränta eftersom det är ett lån utan säkerhet.

Hur mycket får man låna?

I Sverige regleras bolån av olika lagar och riktlinjer, såsom bolånetaket och amorteringskraven:

Bolånetaket

Banken får som högst låna ut 85 procent av bostadens köpeskilling.

Gränsen på 85 procent av bostadens värde regleras av det så kallade bolånetaket. Detta innebär att bolån inte får överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde vid lånetillfället. Marknadsvärdet baseras normalt på köpeskillingen, men om köpeskillingen avviker från marknadsvärdet – exempelvis vid äldre köp – kan banken kräva en separat värdering.

Bolånetaket trädde i kraft den 1 oktober 2010 och gäller för alla nya lån som tas därefter. Om du utökar ett befintligt lån från innan detta datum, räknas det som ett nytt lån och omfattas av bolånetaket. Samma gäller vid så kallat säkerhetsbyte, där du behåller ett gammalt lån men byter säkerhet genom att pantsätta en ny bostad istället för den tidigare. Det är dock upp till banken att avgöra om ett säkerhetsbyte är möjligt.

Om du däremot flyttar ett befintligt lån från en bostad till en annan bank utan att ändra belåningsgraden, anses detta inte som ett nytt lån enligt Finansinspektionen. Detta för att undvika inlåsningseffekter på marknaden. Exempelvis kan en bank tillåta att ett lån med 90 procent belåning från en annan bank behåller samma belåningsgrad vid flytten.

Amorteringskrav

Hur mycket du måste amortera (betala av lånet) varje år beror på lånets storlek i förhållande till bostadens värde och din inkomst.

• Om bolånet är över 70 % av bostadens värde, ska du amortera minst 2 % per år.
• Mellan 50–70 % av bostadens värde är amorteringskravet 1 % per år.
• Om lånet är under 50 % av bostadens värde finns inget krav på amortering.

Bolånet löptid

Ett bolån ska återbetalas/amorteras inom en viss tidsram, men det är vanligtvis utformat för att sträcka sig över många år, vilket kallas lånets löptid. Löptiden kan vara så lång som 60 år.

Ränta på bolån

Räntan är kostnaden för att låna pengar och påverkas av faktorer som marknadsräntor, din kreditvärdighet och vilken bank du väljer. Det finns två huvudtyper av räntor:

Rörlig ränta

Räntan justeras var tredje månad och följer marknadsräntorna (främst styrräntan). Den är mer flexibel men innebär större osäkerhet eftersom den kan variera.

Bunden ränta

Räntan är låst under en viss period, exempelvis 1, 2, 5 eller 10 år. Det ger stabilitet, men kan vara dyrare än en rörlig ränta om marknadsräntorna sjunker.

Att tänka på innan du tar ett bolån

Innan du beslutar dig för att ta ett lån finns det flera viktiga aspekter att överväga. Att vara väl förberedd kan hjälpa dig att fatta ett genomtänkt beslut som passar din ekonomiska situation.

Har du råd med lånet?

Lån innebär alltid en kostnad. Fundera noga på hur mycket du verkligen behöver låna och om din ekonomi klarar av lånets kostnader. Du kan använda verktyg som Konsumentverkets privatekonomiska kalkyl eller Bolånekalkylen för att få en tydligare bild av din ekonomiska situation och vad lånet kommer att kosta.

Egen insats

Spara tillräckligt för att täcka insatsen till ett bolån, dvs de 15 % som inte täcks av bolånet.

Ansök i god tid

Processen för att få ett lån beviljat kan ta tid eftersom långivaren behöver göra en kreditprövning. Därför är det viktigt att ansöka i god tid innan du behöver pengarna. Att skaffa ett lånelöfte i förväg är ofta en bra idé, eftersom det förenklar processen när du väl är redo att använda lånet och säkerställer att pengarna är tillgängliga i tid.

Andra viktiga överväganden

Utöver lånekostnaderna bör du även fundera över följande scenarier:

• Om din inkomst minskar
  Vad händer om du eller din partner förlorar jobbet? Har ni ett försäkringsskydd, som arbetslöshetsförsäkring, och hur länge gäller det? Vilken inkomst kan ni räkna med i så fall?
• Vid oväntade händelser
  Om du eller din partner skulle gå bort, finns det någon försäkring som täcker en del av skulden, som ett låneskydd? Om inte, kan den kvarvarande parten hantera lånet själv?
• Om ni separerar
  Vid en separation, kan en av er ta över lånet ensam eller kräver det att bostaden säljs?
• Vid räntehöjningar
  Klarar din ekonomi av att hantera en ränteuppgång? Överväg att binda räntan på hela eller delar av lånet för att skydda dig mot plötsliga ränteförändringar. Ett annat alternativ är att bygga upp en räntebuffert genom att regelbundet spara.
• Vid ökade utgifter
  Hur påverkas din ekonomi om utgifterna plötsligt ökar, exempelvis vid familjeutökning eller stora reparationer på bostaden? Finns det marginaler i din budget för att minska andra utgifter och kompensera för ökade kostnader?
• Extra kostnader vid köp av hus
  Vid köp av hus bör du också räkna med extra kostnader för lagfart och pantbrev. Lagfart är ett juridiskt dokument som bevisar att du är den rättmätige ägaren av fastigheten. Lagfarten kostar 1,5 % av köpeskillingen (det pris du betalar för fastigheten) eller fastighetens taxeringsvärde, beroende på vilket som är högst.
  Dessutom tillkommer en fast avgift på cirka 825 kronor.  Pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ett lån. Om du behöver låna pengar för att köpa en fastighet, använder banken pantbrev för att “panta” fastigheten, det vill säga sätta den som säkerhet för lånet. Om det redan finns pantbrev på fastigheten från tidigare ägare kan dessa användas. Behöver du nya pantbrev, kostar det 2 % av beloppet du vill pantsätta plus en administrativ avgift på cirka 375 kronor.

Så ansöker du om bolån

1. Förhandsbesked: Kontakta banken för att få ett lånelöfte, vilket visar hur mycket du kan låna. När du har ett lånelöfte kan du börja leta bostad och lämna bud, då ett lånelöfte är ett krav vid budgivning.
2. Köp av bostad: När du har vunnit en budgivning eller köpt en bostad, skickar du in en fullständig låneansökan till banken.
3. Undersökning av ekonomi: Banken gör en kreditprövning och tittar på din inkomst, anställning och andra skulder innan de beviljar lånet.
4. Erbjudande: Du får ett bindande erbjudande från långivaren om ett lån, med en betänketid på minst sju dagar för att fundera över erbjudandet. Även en individuell amorteringsplan.
5. Slutligt avtal: När lånet är godkänt skriver du på avtalet och pengarna betalas ut.

Långivarens informationsplikt

Långivare och deras ombud är skyldiga att ge allmän information om bolån till konsumenter. Denna information är övergripande och riktar sig till alla potentiella låntagare, utan anpassning till individuella behov. Informationen kan finnas i tryckt form, digitalt eller på långivarens webbplats och ska bland annat innehålla:

• Kontaktuppgifter till långivaren eller låneförmedlaren.
• Vilka säkerheter som krävs för lånet.
• Möjliga löptider och räntebindningstider, samt deras konsekvenser för konsumenten.
• Information om räntevillkor och regler för ränteändringar.
• Kostnader kopplade till lånet, såsom lagfart och pantbrev.
• Alternativ för återbetalning, inklusive amorteringskrav.
• Konsekvenser vid försenade betalningar eller utebliven betalning.

Rådgivning om bolån

Långivare och låneförmedlare kan erbjuda personlig rådgivning för bolån, men det är inte ett krav. Om rådgivning erbjuds ska konsumenten informeras om detta i förväg samt om eventuell kostnad. Rådgivningen ska vara anpassad efter låntagarens individuella behov och ekonomiska situation och kan inkludera:

• Rekommendationer baserade på låntagarens ekonomiska förutsättningar, risker och framtida betalningsförmåga.
• Förslag på lämpliga lånebelopp, amorteringsvillkor och räntebindningstider.
• Risker med räntehöjningar eller förändrade ekonomiska förhållanden, exempelvis pensionering.

Rådgivaren ska dokumentera rekommendationerna och ge konsumenten en kopia. Dokumentationen ska redogöra för vilka faktorer som påverkat råden.

Oberoende rådgivare

En rådgivare som kallar sig oberoende får inte ta emot ersättning från långivare och måste basera sina råd på ett brett urval av låneavtal från olika aktörer. Förmedlare som är knutna till specifika långivare får inte kalla sig oberoende.

Vad är ett bolån enligt lagen?

Ett bolån är vanligtvis ett lån där bostaden fungerar som säkerhet. Men enligt konsumentkreditlagen kan även blancolån, där bostaden inte pantsätts, räknas som bolån om syftet är att finansiera ett bostadsköp. Exempel:

• Blancolån för att täcka insatsen över bolånetaket (över 85 % av bostadens värde).
• Handpenningslån eller byggnadslån med säkerhet i bostaden.

Blancolån för renoveringar eller överbryggningslån med kort löptid omfattas dock inte av bolåndefinitionen.

Kunskapskrav för bolånehandläggare

Alla som arbetar med bolån, inklusive rådgivare och låneförmedlare, måste ha tillräcklig kompetens för att hantera bolån. De ska genomgå ett kunskapstest, ofta genom SwedSec, som licensierar dem som kvalificerade bolånerådgivare. Detta säkerställer att konsumenterna får professionell hjälp och korrekta råd.

Vanliga frågor och svar om bolån

Vad är ett bolån?

Ett bolån är ett lån som du tar för att köpa en bostad, där bostaden fungerar som säkerhet för lånet. Det delas ofta upp i bottenlån (upp till 85 % av bostadens värde) och ibland ett topplån eller kontantinsatslån för resterande belopp.

Hur mycket kan jag låna för ett bostadsköp?

Du kan låna upp till 85 % av bostadens marknadsvärde enligt det så kallade bolånetaket. De resterande 15 % måste finansieras med en kontantinsats, antingen med egna medel eller ett lån utan säkerhet, som ett blancolån.

Vad är skillnaden mellan rörlig och bunden ränta?

• Rörlig ränta: Räntan justeras löpande och kan ändras beroende på marknadsräntorna. Den ger flexibilitet men innebär osäkerhet.
• Bunden ränta: Räntan låses under en viss tid (exempelvis 1, 3 eller 5 år), vilket ger stabilitet men kan bli dyrare om marknadsräntorna sjunker.

Vad är amorteringskravet?

Amorteringskravet bestämmer hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år:

• Lån över 70 % av bostadens värde: Minst 2 % av lånebeloppet per år.
• Lån mellan 50–70 % av bostadens värde: Minst 1 % av lånebeloppet per år.
• Lån under 50 % av bostadens värde: Inget amorteringskrav, men du kan ändå välja att amortera.

Vad är ett lånelöfte och varför behövs det?

Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur mycket du får låna. Det är inte bindande men visar vad du har råd att köpa. Det är ofta ett krav för att delta i budgivningar på bostäder.

Vad är skillnaden mellan lagfart och pantbrev?

• Lagfart: Ett bevis på att du är ägare av fastigheten. Kostar 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet plus en avgift.
• Pantbrev: En säkerhet för bolånet där fastigheten pantsätts. Kostar 2 % av beloppet som behövs i pantbrev.

Hur påverkas bolånet av min inkomst och andra skulder?

Banken gör en kreditprövning där din inkomst, anställningsform, andra skulder och levnadskostnader tas med i beräkningen för att avgöra din återbetalningsförmåga. Högre inkomster och lägre skulder ger bättre möjligheter att få ett större lån.

Kan jag flytta mitt bolån till en annan bank?

Ja, du kan flytta ditt bolån till en annan bank om du hittar bättre villkor. Tänk på att kontrollera om du har bunden ränta, eftersom detta kan innebära extra kostnader för att lösa lånet i förtid.

Vad händer om jag inte kan betala mitt bolån?

Om du missar betalningar kan banken ta ut påminnelseavgifter och räntor. Vid långvariga obetalda skulder kan banken kräva att du säljer bostaden för att täcka skulden.

Hur kan jag förbereda mig för framtida räntehöjningar?

• Bind delar av lånet för att minska risken vid räntehöjningar.
• Skapa en buffert genom att regelbundet sätta undan pengar.
• Räkna ut hur din ekonomi påverkas av olika räntenivåer och planera för ökade månadskostnader.

Granskad av

Niklas Bergh, Grundare till Vardagsekonomi, 2024-11-29